[在美置业]专家告诉你:信用记录不良时,如何购房?

发表于 讨论求助 2019-10-19 15:33:44

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                                                                                                      李昀清Tony

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 信用評分(credit score)是判斷你是否具備申請貸款資格的一項決定性因素。“理論上說,評分越高,你所面臨的風險就越小,”賓夕法尼亞州匹茲堡PNC Mortgage公司區域經理Staci Titsworth如是說。

  事實上,平均每個美國家庭負有1.5萬美元的信用卡欠款。在這樣的前提下,很多人會很疑惑:在信用記錄不良時,是否可以貸款購房?可以,不過,如果希望購房過程一切順利,從現在起,你需要解決你的信用報告中出現的經濟問題。在此,我們針對很多貸款人關注的問題,分享一些專家解答,包括究竟什麼是信用報告以及如何提高信用評分來為購房做準備。

  什麼是信用評分?

  按照慣例,抵押貸款機構會對你的信用評分進行核查,評分將根據你信用報告上的信息計算得出。影響評分的因素有五種,各自所佔比重均不相同:還款記錄佔35%,欠款對信用額度利用率佔30%,信用記錄時間長短佔15%,信貸結構佔10%,新增信用佔10%。下面我們來逐一了解這些因素。

  還款記錄

  你應當按時還款,因為逾期還款一次就會令你的信用評分遭受重大影響。例如:根據美國信用機構Equifax 透露,一位消費者以前從未漏還過欠款且持有780 分的信用評分(滿分850),而僅有一次逾期還款達30 天,其信用評分就會降低90 到110 分。

  信用額度利用率(debit-to-credit utilization ratio)

  即用你的信用卡上累積的欠款額度除以賬戶總額中的信用額度。信用專家建議將此比例保持在30%左右。如果你每個月都透支信用卡,這樣就會有損你的信用評分。

  信用記錄時長

  信用記錄時間越長,信用評分就越高。信用專家Bill Hardekopf 稱,信貸機構會考察你最早賬戶和最新賬戶的開戶時長(例如:2年3個月)以及所有賬戶的平均開戶時長。因此,你應該確保所有賬戶處於啟用狀態,即使賬戶餘額為零。

  信貸結構(credit mix)

  持有諸如信用卡、零售賬戶、分期貸款、車貸和抵押貸款等不同類型的信用賬戶,將有助於提升信用評分(最後一項是你即將要申請的)。

  新增信用

  每次申請新的信用賬戶時,你的信用會收到一次“硬查詢”(hard inquiry),導致你的信用評分降低(通常減少5 分)。因此,Hardekopf 建議盡量不要同時開設多個信用賬戶。這樣做會使得你的信用賬戶的平均開設時間縮短,且會有損你的信用記錄。

  忠告:信用報告裡不會包含明確的信用評分。但是,你的信用卡所屬公司很可能會免費為你提供評分,或者你可以聯繫非營利信用顧問查詢你的分數。

  理想的信用評分是多少?

  根據使用廣泛的FICO信用評分創始機構費埃哲公司(Fair Isaac Corporation)可知,完美的信用評分為850分,但僅有0.5%的消費者能達到此分數。來自科羅拉多州丹佛市一家抵押貸款公司Hallmark Home Mortgage的抵押貸款發起人Chris Hauber表示,只要信用評分超過740,你就達到了理想抵押貸款人的標準,能夠享受到最優利率。

  如果你的信用評分只是超過700分,你依然能夠享受較為優惠的利率。Hauber說,對於常規貸款,大多數貸款方會要求你的信用評分至少為620分。申請人的信用評分至少要達到660分才能享有相對優惠的利率,且無需達到額外的要求就能申請貸款。

  如果沒有信用記錄,是否可以申請貸款?

  理想情況下,你應該在20 歲的時候開設信用卡賬戶,或在十幾歲的時候,通過成為你父母信用卡的授權使用人來建立你的信用。(切記,信用記錄時間長短對你的信用評分計算方式有重大影響。)如果你沒有任何信用記錄,也可以通過其他方式獲得申請抵押貸款的資格以及開始建立信用記錄。Titsworth 說:“許多貸款方會考察你的每月付款義務,而且這些義務不一定會出現在你的信用報告中。”專家指出,如果你能按時償還車貸以及支付租金,這些也將大有幫助。通常,這些習慣能體現出你是否是負責任的信貸用戶。

  信用不良比沒有信用更糟糕?

  在維持信用方面,有些紕漏在所難免。也許,偶爾你會忘記還信用卡賬單的最低還款額度,或者你最近在和一家抵押貸款機構商量貸款選項時,發現信用報告中存在錯誤。不論是哪種情況,你都可以採取措施進行補救。Titsworth指出:“不良的信用記錄有事也是可以挽回的。”

  此外,也有一些貸款項目專為幫助持有中等評分的購房者推出。聯邦住房管理局(FHA)貸款的信用評分要求最低,為580,首付為3.5%。由美國退伍軍人事務部提供的貸款能夠讓退伍軍人的購房首付低至0%,且無需支付私人抵押貸款保險。

  購房前,如何迅速提高信用評分?

  若要使你的信用評分達到要求,首先你應該糾正有損積累信用評分的不良理財習慣。

  每月按時支付所有帳單。Hardekopf說:“這雖然聽起來有些難,卻是迅速提高信用評分最簡單的方法。”如果你需要有人幫助你改善消費習慣以及製定合理的預算,不妨考慮諮詢理財規劃師(可以到NAPFA.org上面找)。

  還清信用卡欠款。Hauber說,信用評分通常是根據欠款對信用額度利用率得出,所以提高信用評分的一個最佳方法就是還清已有欠款。許多專家都強調“30%的原則“:信用卡的消費額度不應超出信用總額度的三分之一。你也可以向信用卡發卡機構申請提高信用額度來提高評分;這可以有效地降低你的信用額度利用率(即:欠款/信用額度的比值)。提高額度只需撥打電話或在線提交申請即可。

  如果我發現我的信用報告中存在錯誤該怎麼辦?

  仔細檢查你的信用報告是否有誤。每隔12個月,你就可以從三家主要信用報告機構(Equifax、TransUnion和Experian)免費獲得你的信用報告。根據2013年聯邦貿易委員會調查可知,有四分之一的美國人在其報告中發現了錯誤。南佛羅里達的一名信貸專員,同時也是《Mortgage Matters:Demystifying the Loan Approval Maze》一書的作者Sylvia Gutierrez說,有些錯誤非常簡單,可能是有的人和你重名了,而銀行把你們的賬戶弄混了。

  一旦發現錯誤,應立即通知貸方。當貸方確認錯誤之後,便會分別向Equifax、TransUnion和Experian提交信函,幫你修改錯誤。如果錯誤僅出現在其中一家機構提供的報告中,你只需單獨聯繫這家機構修正問題即可。Titsworth補充道:“修改報告中的錯誤非常費時。”,所以對於想要貸款買房的人,越早發現問題越好。如果你已經開始做購房貸款,你可以向信貸專員求助,爭取加快錯誤修改的進程。

  我能將我的不良記錄從信用報告中刪除嗎?

  如果你僅有一次因為自己的問題導致不良信用記錄,例如漏還欠款,你可以聯繫貸方將此漏還記錄刪除。但如果你連續多次漏還,那麼此方法可能不再適用,畢竟一次犯錯還是情有可原的。另一方面,如果你是信用卡開戶公司的忠實客戶,也將對你提出刪除不良記錄的請求有所幫助。如果貸方同意刪除此次記錄,他們向信用評分機構致信(與處理錯誤的方式相同),請求其將不良記錄從你的報告中刪除。然後,你需要收集能夠證明所信用記錄已更改的文件,例如新的信用卡對帳單或請求刪除的信函,然後讓你的貸款公司從信用機構申請更新後的信用分數。這個程通常被稱為“快速重新打分”(rapid rescore),在幾天之內便可以生成新的信用評分。這對你在競爭激烈的市場中申請房貸預批(preapprove for a home loan)時會有很大的幫助。

  我應該向信用諮詢機構尋求幫助嗎?

  首先,你需要了解信用諮詢機構和債務管理公司之間的區別。如果你的信用卡存在逾期還款,信用顧問可以幫助你制定計劃來償還貸方,並以較低的成本更好地管理你的資金。相對而言,債務管理公司會與你的貸方進行磋商,盡量減少你的欠款額度,但許多債務管理公司會收取較高的費用。

  除非真正面臨經濟困難,否則不要輕易尋求債務管理公司幫助。此外,是否應該諮詢信用顧問,取決於你的財務狀況有多複雜以及你希望獲得哪些指導。如果你只有一張信用卡存在欠款,並且只需付清餘額即可,那你應該已經知道如何彌補你的信用評分了。如果情況更為複雜,例如你有好幾個信用賬戶都存在欠款,但你不知道該先還清哪一個,那麼諮詢信用顧問,可能會有助你制定償還計劃。消費信貸諮詢服務等非盈利機構可以為你提供免費諮詢。

 

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