无信用分数,中国人如何在美国贷款?

在美國買房的中國人很關心的一點就是美國當地的貸款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業者並不是因為拿不出這筆資金，而是對美國超低的貸款利率所吸引，希望能藉助資本優勢，最大化發揮投資優勢。一般來講，美國房貸利率會根據申請人的綜合情況進行浮動，外國身份在美國申請房貸利率會有所上浮，但比較國內的利率仍然低出不少。

洛杉磯著名房地產專家成薇就用八個問答解釋中國人如何在美國貸款買房。

什麼樣的中國人可以在美國貸款買房？

在美國購房的中國人一般處於這兩種身份，一種是無有效簽證，無美國收入，無美國信用；一種是具有以下美國簽證（H1B, F1, H1C, H4, G1-G4, E1- E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1）。

對於無有效簽證，無美國收入，無美國信用的外國人購買房產，普遍的美國零售銀行是不接受貸款的，因為貸款給這類型的外國人風險比較高，房地美等房屋貸款政府機構也不會購買這類型的貸款，所以只有小部分Portfolio Lender願意接受這款類型的房貸。對於有美國有效簽證的中國人來說，是可以很方便在美國貸款的。

在美國貸款買房有什麼好處？

（1）利用了槓桿作用，是一種高效率的操作；

（2）機會成本低，可把剩餘現金投入另外高回報的項目；

（3）銀行和個人共同承擔風險，萬一情況不妙，可以屁股走人，只損失頭款；

（4）享受利息免稅的好處；

（5）通脹是你的朋友。

你的實際貸款利率= 賬面貸款利率* （ 1 - 免稅率） - 通脹率。

假如貸款利率6% ，通脹率為3% ，利息免稅回報為30% ，你的實際貸款利率只有1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式，切記。注意，要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話，你就等於白借錢了，這個道理很多人不明白。

中國人在美國貸款有什麼缺點？

（1）購房時間拖長；

（2）如果所購房產用於出租有時不容易獲得正現金流（並不代表沒有盈利，這個不在這裡討論）

如果我選擇現金買房，有什麼好處？

（1）可以快速成交過戶，有利於談判時壓低房價；

（2）如果所購房產用於出租可以容易獲得正現金流（並不代表有盈利）。

現金買房又有什麼壞處呢？

（1）沒有利用槓桿作用，是一種低效率的操作；

（2）機會成本太高，把大量現金捆綁進不動產，失去投入另外高回報的項目的機會；

（3）所有風險自擔，沒有拍屁股走人的可能；

（4）沒有享受利息免稅的好處；

（5）捆綁進不動產的現金要與通脹賽跑，通脹是你的敵人。如果通脹率為3% ，你進不動產的現金損失是每年3% ，需要房價每年增長3% 來讓你的進不動產的現金與通脹持平。

以外國人身份貸款買房需要付多少首付，貸款額度多少？

外國人貸款項目是根據外國公民的情況而設置的，無需社會安全號以及信用記錄。需要提供收入證明。

首付金：最低40%

貸款額度：30萬美元~1500萬美元

利率區間：4.25%~5.125%

無抵押金

中國人貸款需要哪些申請材料？

收入證明：如果在公司任職：公司證明信+最近一個月的工資單；如果自己經營公司，需要會計師提供證明信

銀行推薦信：任何有信用卡或者銀行賬戶的銀行都可以開具

身份證明：護照和簽證

資金證明：有足夠支付首付金的資金在美國的銀行賬戶裡

轉帳美國銀行帳戶需要注意什麼？

購房貸款，銀行會要求審查申請人在美國銀行賬戶近兩個月的bank statement。這兩個月期間的大筆資金流入，需要追溯來源。所以，並不是一定要提前2個月，只是在這兩個月期間的轉賬需要您準備好所有的轉賬記錄以及賬戶信息。

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Janet Lu（陸)  

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Janet Lu ,Remax 2000公司的專業經紀，畢業於加州大學洛洛杉磯分校， 擁有加州房地產經紀執照，貸款執照，法拍短售屋專業認證，會講流利利的中文、英文和西班牙文，專精優良學區核桃市和鑽石吧，以及華人鍾愛的新社區包括：奇諾市，奇諾崗，猶巴琳達，Rancho Cucamonga .和北科羅納等地區。為您免費作房屋估價和市場分析以及貸款諮詢，或包辦所有的房屋買賣全程一條龍服務，海海外人士在美國的房地地產投資管理理事務等。交易易過程不必奔波，全程網絡處理理文件簽署事宜，節省您的寶貴時間和金錢。全心為您提供可靠又專業的服務。

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