当你有不好的信用记录时,该怎么在美国买房?

发表于 讨论求助 2019-07-07 04:52:30

信用记录不良时,如何在美国购房?如果想在美国买房,拥有良好的信誉会带给你很大帮助。因为良好的信誉使你拥有更多的贷款选项,而且有资格获得更低的利率和相对便宜的贷款。信用评分 (Credit Score) 是判断你是否具备申请贷款资格的一项决定性因素。

事实上,平均每个美国家庭负有1.5万美元的信用卡欠款。在这样的前提下,很多人会很疑惑:在信用记录不良时,是否可以在美国贷款购房?


可以,不过,如果希望购房过程一切顺利,从现在起,你需要解决你的信用报告中出现的经济问题。在此,小编针对很多贷款人关注的问题,来跟大家分享一下,究竟什么是信用评分,如果信用不良又要如何在美国买房。




什么是信用评分?



信用评分,也被称为 FICO,也就是一个借款人的指标,信用评分的范围由300分至850分,分数越高越好。贷款方会根据个人的信用评分来决定借款金额以及借款的利率。信用评分越低,得到的贷款金额越少,甚至收取更高的利率。

按照惯例,抵押贷款机构会对你的信用评分进行核查,评分将根据你信用报告上的信息计算得出。影响评分的因素有五种,各自所占比重均不相同:


还款记录占35%,
债务额记录占30%,
信用记录时间长短占15%,
新增信用占10%,
信贷结构占10%。

下面我们来逐一了解这些因素。


1. 还款记录
你应当按时还款,因为逾期还款一次就会令你的信用评分遭受重大影响。例如:根据美国信用机构Equifax 透露,一位消费者以前从未漏还过欠款且持有780 分的信用评分(满分850),而仅有一次逾期还款达30 天,其信用评分就会降低90 到110 分。

2. 债务额记录
即用你的信用卡上累积的欠款额度除以账户总额中的信用额度。信用专家建议将此比例保持在30%左右。如果你每个月都透支信用卡,这样就会有损你的信用评分。

3. 信用记录时长
信用记录时间越长,信用评分就越高。信用专家Bill Hardekopf 称,信贷机构会考察你最早账户和最新账户的开户时长(例如:2年3个月)以及所有账户的平均开户时长。越早开始建立个人信用,越是必不可少的。理财专家通常会建议家长为高中的孩子开设一张信用卡,并帮助他们了解建立个人信用的重要,当然也要对个人信用负责任。

4. 新增信用
每次申请新的信用账户时,你的信用会收到一次“硬查询”(hard inquiry),导致你的信用评分降低(通常减少5 分)。因此,Hardekopf 建议尽量不要同时开设多个信用账户。这样做会使得你的信用账户的平均开设时间缩短,且会有损你的信用记录。

5. 信贷结构
持有诸如信用卡、零售账户、分期贷款、车贷和抵押贷款等不同类型的信用账户,将有助于提升信用评分(最后一项是你即将要申请的)。

不良的支付记录如逾期支付、判决、赋税留置、托收帐户、销帐、资产收回、结算、赔本出售、丧失抵押品赎回、儿童抚养费、债务合并以及一些贷款修改会保留7年之久,在某些特殊情况下(包括破产)保留甚至更长。虽然这些不良资讯自产生之日起可以保留7年之久,但最近两到四年的不良资讯对信用分的影响最大。



理想的信用评分是多少?



根据使用广泛的FICO信用评分创始机构费埃哲公司 (Fair Isaac Corporation) 可知,完美的信用评分为850分,但仅有0.5%的消费者能达到此分数。来自科罗拉多州丹佛市一家抵押贷款公司 Hallmark Home Mortgage 的抵押贷款发起人 Chris Hauber 表示,只要信用评分超过740,你就达到了理想抵押贷款人的标准,能够享受到最优利率。打算买房申请贷款最好拥有740分以上的良好信用分数

如果你的信用评分只是超过700分,你依然能够享受较为优惠的利率。达到660分能享有相对优惠的利率,且无需达到额外的要求就能申请贷款。

对于常规贷款,大多数贷款方会要求你的信用评分至少为620分。若低于620分则很难得到贷款,或者必须支付相当高的头期款和利息费用。例如信用分数为660,贷款50万元的利息是5%,30年的总额是96.6万多美元。如果有740的信用分,可能只需付4%的利息,30年的总额是85.9万美元,节省了十万美元!



信用不良,如何买房?



当然,拥有不良信誉也可购置房屋,你只需一点耐心和更多的钱。此外,你也可以选择寻找另外的贷款方式或者支付高额的次级贷款。

方法1:充分利用政府机构
1、有资格获得联邦抵押贷款机构,例如联邦住房管理局 (FHA)。

此贷款计划由住房部门和城市发展 (HUD) 管理,信贷标准不会太过严苛。信用评分要求最低,为580,首付为3.5%。
和FHA贷款人谈谈你的不良信用是否会影响你从联邦住房管理局贷款。只要你的收入满足其要求,你就可能有资格。
和住房和城市发展部的住房顾问一起找到愿意的放款人。拨打800-569-4287 或者访问 hud.gov 作为参考。

2、 如果你有记录的军事服务,申请退伍军人事务 (VA) 贷款。
和不同的放款人谈谈选项。虽然VA没有最低信用值去获得贷款的资格,申请VA贷款的放款人可能需要。

3、 在你现有的社区里调查当地的购房计划。

如果您是一名公务员 (如老师或警务人员) 或首次置业人士,你可能不需要信用就有资格获得州立和当地的购房计划。

方法 2: 无抵押贷款买房
1、 现金支付你的住房。这不需要贷款,按揭付款或信用标准。 
清算等退休账户、 共同基金和其他储蓄计划的投资。

2、 借用401K 计划。

许多雇主赞助计划允许你为自置居所而借钱。每个月你将为自己还款而不是按揭还贷。

3、 寻找价格合理的房屋。

当你有不良信用,并且不准备贷款时,你需要购买一栋可以负担的房子。
在房子的装修上削减花销,并在你的信用额度增强后再选择贷款来改装你的房屋。

4、 向朋友和亲戚借款。

那些了解并相信你的人更可能向你伸出橄榄枝。

方法 3: 月供
1、寻找你想购买的房屋并询问卖家是否对出租感兴趣。

2、租一栋高于市场价值的房屋,并采用首付和分期付款的方式。

举个例子,如果房子每月的租金通常是800元,你就支付1200元,房东便会把400元分摊到日后每月的房租里。

3、和卖家协议房屋购买价格并签署一份月供合同。 
让律师审查你的合同以保全你的利益,并且在你有能力购买前卖家不能把房屋卖给任何人。

4、租两三年房屋,在此期间你可以补救信用并获得贷款的资格。 
一旦你能获得按揭的批准就同意购买。

方法 4: 次贷
1、准备付更高额的利率。

次贷放款人自2008年-2010年的财政崩溃以来管理更严苛,但利率和费用仍高于传统的抵押贷款。 
核实你的收入并尽力支付头期款。你支付的头期款越多,之后每月按揭的贷款就会更合理。

2、请确保您可以每月按揭付款。

除了您家庭的贷款,你也需要把税和房屋保险的因素计算在内。

3、四处寻求最优惠的汇率。

你可以在线找到次级贷款人,或从事为拥有不良信誉的人贷款的按揭经纪人。

小tips:考虑等几年再购置房屋。如果你有不良信用,可以考虑租两三年的房屋并重新建立信用并为头期款储蓄。这期间你可以整理自己的资产并找到最好的贷款方案。



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