​置业知识 | 有不好的信用记录时,还能在美国贷款买房吗?

首先，我们来看看具有决定因素的信用评分(Credit Score) 到底是怎么回事。

信用评分，也被称为 FICO，是借款人的重要指标，信用评分的范围由300-850分，分数越高越好。贷款方会根据个人的信用评分来决定借款金额以及借款的利率。信用评分越低，得到的贷款金额越少，甚至收取更高的利率。

按照惯例，抵押贷款机构会对你的信用评分进行核查，评分将根据你信用报告上的信息计算得出。影响评分的因素有五种，各自所占比重均不相同：

• 还款记录占35%

• 债务额记录占30%

• 信用记录时间长短占15%

• 新增信用占10%

• 信贷结构占10%

下面我们来逐一了解这些因素。

1. 还款记录

你应当按时还款，因为逾期还款一次就会令你的信用评分遭受重大影响。

例如

根据美国信用机构Equifax 透露，一位消费者以前从未漏还过欠款且持有780 分的信用评分（满分850），而仅有一次逾期还款达30 天，其信用评分就会降低90-110 分。

2. 债务额记录

即用你的信用卡上累积的欠款额度除以账户总额中的信用额度。信用专家建议将此比例保持在30%左右。如果你每个月都透支信用卡，这样就会有损你的信用评分。

3. 信用记录时长

信用记录时间越长，信用评分就越高。信贷机构会考察你最早账户和最新账户的开户时长以及所有账户的平均开户时长。越早开始建立个人信用，越是必不可少的。

4. 新增信用

每次申请新的信用账户时，你的信用会收到一次“硬查询”（hard inquiry），导致你的信用评分降低（通常减少5 分）。因此，Hardekopf 建议尽量不要同时开设多个信用账户。这样做会使得你的信用账户的平均开设时间缩短，且会有损你的信用记录。

5. 信贷结构

持有诸如信用卡、零售账户、分期贷款、车贷和抵押贷款等不同类型的信用账户，将有助于提升信用评分。

不良的支付记录如逾期支付、判决、赋税留置、托收帐户、销帐、资产收回、结算、赔本出售、丧失抵押品赎回、儿童抚养费、债务合并以及一些贷款修改会保留7年之久，在某些特殊情况下（包括破产）保留甚至更长。

根据FICO信用评分创始机构费埃哲公司 (Fair Isaac Corporation) 的规则，完美的信用评分为850分，但仅有0.5%的消费者能达到此分数。通常情况下，只要信用评分超过740，你就达到了理想抵押贷款人的标准，能够享受到最优利率。

如果你的信用评分只是超过700分，你依然能够享受较为优惠的利率；达到660分能享有相对优惠的利率，且无需达到额外的要求就能申请贷款。

对于常规贷款，大多数贷款方会要求你的信用评分至少为620分。若低于620分则很难得到贷款，或者必须支付相当高的头期款和利息费用。

举个例子
信用分数为660，贷款$50万的利息是5%，30年的总额是$96.6万多；如果有740的信用分，可能只需付4%的利息，30年的总额是$85.9万，节省了$10万！

当然，拥有不良信誉也可购置房产，你需要多一点耐心和更多的钱。此外，你也可以选择寻找另外的贷款方式或者支付高额的次级贷款。

方法1：充分利用政府机构

1.获得联邦抵押贷款机构，例如联邦住房管理局 (FHA)。此贷款计划由住房部门和城市发展 (HUD) 管理，信贷标准不会太过严苛。信用评分要求最低，为580，首付为3.5%。

2.如果你有军事服务的记录，申请退伍军人事务 (VA) 贷款。

3.在你现有的社区里调查当地的购房计划。如果您是一名公务员(如老师或警务人员) 或首次置业人士，你可能不需要信用就有资格获得州立和当地的购房计划。

方法2: 无抵押贷款买房

1. 现金支付。
   

2. 借用401K 计划。许多雇主赞助计划允许你为自置居所而借钱，每个月你将为自己还款而不是按揭还贷。
   

3. 寻找价格合理的房屋。

4. 向朋友和亲戚借款。那些了解并相信你的人可能向你伸出橄榄枝。

方法 3: 月供

1. 寻找你想购买的房屋并询问卖家是否对出租感兴趣。
   

2. 和卖家协议房屋购买价格并签署一份月供合同。让律师审查你的合同以保全你的利益，并且在你有能力购买前卖家不能把房屋卖给任何人。
   

3. 租两三年房屋，在此期间你可以补救信用并获得贷款的资格。一旦你能获得按揭的批准就贷款购买。

方法 4: 次贷

1. 准备付更高额的利率。次贷放款人自2008-2010年的财政崩溃以来管理更严苛，但利率和费用仍高于传统的抵押贷款。核实你的收入并尽力支付头期款。你支付的头期款越多，之后每月按揭的贷款就会更合理。
   

2. 请确保您可以每月按揭付款。除了您家庭的贷款，你也需要把税和房屋保险的因素计算在内。
   

3. 寻求最优惠的汇率。你可以在线找到次级贷款人，或从事为拥有不良信誉的人贷款的按揭经纪人。
   

如果你用信用不良的记录，可根据自己的实际情况选择以上列出的方法，整理好自己的资产，做最优资产配置，达到投资收益最大化。